Incontro in banca per un mutuo prima casa, con persona in sedia a rotelle e caregiver durante la consegna delle chiavi.La novità arriva con la legge 2 luglio 2026, n. 116, che ha convertito il decreto-legge 7 maggio 2026, n. 66, il cosiddetto Piano Casa, pensato per rendere più facile l’accesso al credito per l’acquisto dell’abitazione principale.
La misura riguarda anzitutto le persone con disabilità permanente grave, con riconoscimento ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della legge 5 febbraio 1992, n. 104. È il verbale che certifica la condizione di gravità e che, nella vita di tutti i giorni, dà accesso a diverse tutele fiscali e assistenziali.
Ora, a queste tutele si aggiunge anche la possibilità di chiedere la garanzia pubblica sul mutuo per l’acquisto della prima casa. Nella platea rientrano anche alcuni familiari conviventi, ma solo a precise condizioni: può fare domanda chi vive da almeno due anni nello stesso nucleo familiare con una persona con disabilità grave, purché si tratti di figlio, figlia, fratello o sorella del richiedente.
La norma, quindi, non parla in modo generico di caregiver: indica legami familiari specifici e chiede una convivenza stabile, già presente al momento della richiesta. “La misura amplia l’accesso al credito per famiglie che spesso incontrano più ostacoli nella ricerca di una casa adeguata”, spiegano fonti vicine al dossier.
Garanzia Consap al 50% o all’80%: quando aumenta la copertura
Il Fondo Prima Casa Consap interviene con una garanzia pubblica sulla quota capitale del finanziamento. Per le nuove categorie ammesse, la copertura ordinaria è pari al 50% della quota capitale del mutuo. In parole semplici, lo Stato garantisce una parte del prestito concesso dalla banca, riducendo il rischio per l’istituto e rendendo più semplice arrivare al finanziamento.
La garanzia può però salire all’80% della quota capitale se il richiedente ha un ISEE non superiore a 40.000 euro annui. È il passaggio più importante per molte famiglie: una copertura più alta può incidere nella valutazione della banca, soprattutto quando il reddito è stabile ma non alto, o quando le spese legate alla disabilità pesano sul bilancio di casa. Resta un punto da chiarire sempre allo sportello: la concessione del mutuo dipende comunque dall’istruttoria bancaria. Il Fondo aiuta, ma non sostituisce la valutazione sul merito creditizio.
Mutuo, ISEE e casa da comprare: i requisiti da controllare prima della domanda
Il mutuo garantito dal Fondo Prima Casa non può superare i 250.000 euro e deve servire per l’acquisto dell’abitazione principale del mutuatario. Chi presenta domanda, alla data della richiesta, non deve risultare proprietario di altri immobili a uso abitativo, neppure all’estero. C’è però un’eccezione: le case ricevute per successione, anche in comproprietà con altri eredi, se concesse in uso gratuito a genitori o fratelli.
Attenzione anche all’immobile scelto. La casa non deve rientrare nelle categorie catastali A/1, abitazioni signorili, A/8, ville, e A/9, castelli e palazzi di pregio artistico. Non deve inoltre avere caratteristiche di lusso secondo il decreto del Ministero dei lavori pubblici 2 agosto 1969, n. 1072. Prima di firmare una proposta d’acquisto — spesso il problema emerge tardi, magari davanti al notaio — conviene controllare visura catastale, destinazione dell’immobile e compatibilità con i requisiti del Fondo.
Accanto alle nuove categorie legate alla Legge 104, restano ammesse anche quelle già previste: giovani under 36, giovani coppie, nuclei monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi degli ex istituti autonomi case popolari e famiglie numerose con soglie ISEE differenziate. Per alcune categorie prioritarie, la garanzia elevata è stata prorogata fino al 31 dicembre 2027, alle condizioni fissate dalla normativa.
Domanda al Fondo Prima Casa: moduli, banche aderenti e tempi della procedura
Dal 3 agosto 2026 sono previsti moduli e procedure aggiornati per consentire alle persone con disabilità grave e ai familiari caregiver conviventi di presentare domanda. Il modulo va scaricato dalla sezione dedicata al Fondo Prima Casa sul sito di Consap e consegnato alla banca o all’intermediario finanziario aderente all’iniziativa. Non tutte le banche partecipano: l’elenco degli istituti convenzionati è pubblicato e aggiornato sul portale Consap.
La procedura, in concreto, parte dallo sportello bancario. Il richiedente presenta la domanda con la documentazione richiesta, compresa la certificazione della Legge 104 articolo 3 comma 3, l’eventuale ISEE e, per i familiari, gli elementi utili a provare la convivenza biennale con la persona con disabilità. La banca trasmette poi la richiesta a Consap, che verifica l’accesso alla garanzia. Solo dopo, insieme all’istruttoria sul mutuo, può arrivare il via libera.
Per chi pensa di comprare casa nei prossimi mesi, il primo passo è mettere in ordine i documenti: verbale di riconoscimento della disabilità grave, attestazione ISEE aggiornata, dati catastali dell’immobile e verifica della banca aderente. Passaggi piccoli solo in apparenza, ma decisivi. Perché la nuova agevolazione può alleggerire l’accesso al credito, a patto di arrivare alla domanda con requisiti chiari e carte pronte.
