A chi conviene la prima casa fuori dall'ISEE 2026 - Okmugello.it Chi beneficerà dell’uscita della prima casa dal calcolo dell’ISEE del 2026? Come fare i calcoli e attenzione ai limiti.
Con l’entrata in vigore dell’ISEE 2026, sono state introdotte importanti modifiche nella valutazione della prima casa ai fini del calcolo dell’indicatore della situazione economica equivalente.
Queste novità, contenute nella legge di Bilancio 2026, mirano a ridurre l’impatto del patrimonio immobiliare dell’abitazione principale sull’ISEE, con benefici concreti per molte famiglie italiane, soprattutto nei grandi centri urbani.
Il valore della prima casa nell’ISEE 2026 e i suoi vantaggi
Per il calcolo dell’ISEE, il valore della prima casa non corrisponde al prezzo di mercato, ma si basa sul valore catastale rivalutato. Nello specifico, si parte dalla rendita catastale attribuita dall’Agenzia delle Entrate, che viene aumentata del 5% e moltiplicata per un coefficiente di 160, valido per le abitazioni civili appartenenti alle categorie catastali A (ad eccezione della A/10). Ad esempio, una rendita catastale di 500 euro, dopo la rivalutazione del 5%, diventa 525 euro. Moltiplicando per il coefficiente 160, si ottiene un valore catastale di 84.000 euro, che rappresenta il valore base della prima casa da inserire nel patrimonio immobiliare della Dichiarazione Sostitutiva Unica (DSU).
Questa base di calcolo viene poi ridotta da alcune importanti detrazioni e considerazioni, per evitare che il semplice possesso dell’abitazione principale penalizzi l’ISEE delle famiglie. Un elemento centrale nelle nuove regole riguarda la presenza di un mutuo residuo. Nel caso in cui la prima casa sia stata acquistata con un finanziamento ancora in corso, la quota di debito residuo può essere sottratta dal valore catastale ai fini dell’ISEE.
È fondamentale sottolineare che la detrazione spetta solo sul debito residuo al 31 dicembre dell’anno precedente alla presentazione della DSU, e deve essere proporzionata alla quota di proprietà dell’immobile. Nel caso di immobili intestati a più soggetti o con pertinenze come garage o cantine, il capitale residuo del mutuo deve essere ripartito in base alla rendita catastale. Se, ad esempio, il valore catastale è 84.000 euro e il mutuo residuo è di 40.000 euro, il valore che entra nel patrimonio immobiliare per l’ISEE si riduce a 44.000 euro.
ISEE 2026, i vantaggi della prima casa fuori dal calcolo – Okmugello.it
In aggiunta, la legge di Bilancio 2026 ha introdotto una detrazione fissa molto significativa: dal valore catastale, già eventualmente diminuito per il mutuo residuo, si sottrae una franchigia di 91.500 euro per la maggior parte delle famiglie. Questa franchigia sale a 120.000 euro per chi risiede nei Comuni capoluogo delle città metropolitane, riconoscendo così il maggior costo degli immobili nelle aree urbane più importanti. Un ulteriore incremento della franchigia è previsto per ogni figlio convivente successivo al primo, con un aumento di 2.500 euro a figlio, estendendo così la quota di valore esclusa dal calcolo dell’ISEE. Questa agevolazione si applica automaticamente senza necessità di ulteriori richieste.
Anche dopo aver applicato tutte le detrazioni e le riduzioni, il valore della prima casa incide sull’ISEE in misura parziale. Questo perché nel calcolo dell’indicatore il patrimonio immobiliare pesa per il 20% del valore residuo. In altre parole, solo un quinto della somma eccedente la franchigia viene considerato. Ad esempio, se dopo le detrazioni il valore eccedente è di 10.000 euro, solo 2.000 euro verranno inseriti nel calcolo dell’ISEE. Su questo importo si applica poi la scala di equivalenza del nucleo familiare, che diluisce ulteriormente l’incidenza sull’indicatore complessivo.
Questa modalità di calcolo spiega perché, nella maggior parte dei casi, la prima casa ha un impatto molto contenuto sull’ISEE. Solo in presenza di immobili di alto valore, senza mutuo residuo e con un valore catastale che supera ampiamente le soglie di detrazione, l’abitazione principale può far aumentare significativamente l’ISEE. Le novità del 2026 rappresentano quindi un importante passo avanti per garantire maggiore equità nel calcolo dell’ISEE, tutelando le famiglie proprietarie della prima casa e riconoscendo le diverse condizioni economiche e territoriali.
