Condominio, nuova sentenza ribalta tutto: ti spetta un risarcimento in questo caso

Il Tribunale di Milano, con la sentenza n. 6446 del 31 luglio 2026, ha messo un punto importante nelle liti di condominio: se dagli impianti comuni arrivano rumori e vibrazioni oltre la normale tollerabilità dentro casa, il condominio deve intervenire. Anche quando il problema nasce da errori del costruttore. Il motivo è chiaro: la fonte del disturbo resta un bene comune, quindi l’ente condominiale non può chiamarsi fuori. Una decisione che riguarda da vicino molti palazzi, soprattutto quelli con centrali termiche, pompe di calore o locali tecnici sotto o accanto agli appartamenti.

Milano, la sentenza sulle immissioni da centrale termica

La vicenda parte da un edificio di Milano. Una coppia di proprietari lamentava da anni rumori e vibrazioni provenienti dalla centrale termica condominiale, sistemata al piano sotto il loro appartamento. Non qualche ronzio saltuario, non un fastidio passeggero. Secondo quanto emerso in giudizio, il rumore arrivava in soggiorno e in camera da letto, anche di notte, incidendo sulla vita quotidiana in casa.

Dopo segnalazioni, controlli e tentativi di sistemare la situazione senza risultati, i due condomini si sono rivolti al giudice. Prima della causa hanno chiesto un accertamento tecnico preventivo, previsto dall’articolo 696 bis del codice di procedura civile, per fotografare lo stato dei luoghi e capire con precisione da dove arrivasse il disturbo. Una mossa prudente. E, alla fine, decisiva.

Il Tribunale ha richiamato gli articoli 844 e 949 del codice civile: il condomino può chiedere lo stop alle immissioni rumorose quando superano la soglia della normale tollerabilità. Il nodo è semplice, ma pesante: se l’impianto è condominiale, il condominio non può cavarsela dicendo che l’errore lo ha fatto il costruttore.

Pompe di calore e vibrazioni, le verifiche tecniche fanno la differenza

Gli accertamenti dei consulenti hanno individuato l’origine del problema nelle pompe di calore e nelle elettropompe di circolazione. Le vibrazioni, secondo i tecnici, si propagavano nella struttura dell’edificio a causa di tubazioni collegate in modo rigido, mancanza di adeguati sistemi antivibranti e piedini di appoggio non adatti. Sono dettagli tecnici, certo. Ma in cause come questa possono decidere tutto.

I periti hanno escluso, invece, che il problema dipendesse dalle dimensioni dei locali tecnici. Il locale, preso da solo, non aveva criticità tali da spiegare il disagio denunciato dai proprietari. A pesare erano il modo in cui gli impianti erano stati installati e isolati, con le vibrazioni trasmesse verso l’appartamento al piano superiore.

Dalla consulenza è emerso che i rumori superavano i limiti previsti dal D.P.C.M. 5 dicembre 1997 in zone sensibili della casa, come soggiorno e camera da letto. Non solo. Il rumore degli impianti risultava più alto di almeno 3 decibel rispetto al rumore di fondo, sia di giorno sia di notte. Un dato importante, perché nelle cause civili sulle immissioni il confronto con il rumore di fondo è spesso decisivo.

Costruttore e condominio, responsabilità diverse ma entrambe in gioco

La società costruttrice-venditrice aveva sollevato eccezioni di prescrizione, sostenendo in sostanza che i proprietari conoscessero da tempo l’origine del problema. Il Tribunale non ha seguito questa tesi. Per il giudice, sapere da dove arriva materialmente il rumore non basta. Per far partire i termini legati all’articolo 1669 del codice civile, sui gravi difetti dell’opera, serve una conoscenza reale della gravità del vizio e del suo legame con una cattiva esecuzione.

In questo caso, quella consapevolezza è stata fatta risalire alla relazione tecnica del dicembre 2021. Solo da quel momento, secondo il Tribunale, si poteva parlare di una conoscenza qualificata del difetto. La sentenza richiama anche precedenti della Corte di Cassazione, tra cui le pronunce n. 13707/2023 e n. 777/2020, sul momento da cui decorrono i termini per denunciare i gravi difetti.

La decisione tiene poi separati i piani. Il costruttore risponde per i difetti di progettazione o di esecuzione dell’opera. Il condominio, invece, risponde perché l’impianto rumoroso è un bene comune e continua a produrre immissioni dentro un’abitazione privata. Due responsabilità diverse, che però possono camminare insieme davanti allo stesso giudice.

Per questo sono stati condannati entrambi: la società costruttrice a eliminare i difetti, il condominio a far cessare le immissioni intollerabili. Se uno dei due eseguirà per intero gli interventi necessari, l’altro sarà liberato nei limiti del risultato ottenuto. Una soluzione concreta, oltre che giuridica.

Risarcimento e rumori oltre soglia, quando il danno va provato

Il Tribunale di Milano ha riconosciuto ai proprietari anche un risarcimento complessivo di 10.374,52 euro, tra spese tecniche e danno non patrimoniale. Una somma lontana dai circa 79.000 euro richiesti per interventi alternativi, ma il principio resta rilevante: chi subisce rumori continui da impianti comuni può ottenere un ristoro, se prova che la soglia di tollerabilità è stata superata e che il disturbo ha avuto conseguenze concrete.

Il danno non patrimoniale, però, non scatta in automatico. In sentenza il giudice lo ricava da una serie di elementi: intensità dei rumori, durata nel tempo, presenza del disturbo anche di notte e incidenza sugli ambienti destinati al riposo. Una lettura in linea con l’orientamento della Cassazione, richiamato anche con la sentenza n. 21649/2021.

La pronuncia cita inoltre la Cassazione n. 23283/2014, secondo cui il rispetto delle norme tecniche non esclude sempre il superamento della normale tollerabilità prevista dall’articolo 844 del codice civile. Tradotto nella vita di tutti i giorni: un impianto può essere formalmente a norma e, allo stesso tempo, risultare intollerabile per chi abita vicino o sopra.

Per amministratori e condomini il messaggio è netto. Quando una centrale termica condominiale o un altro impianto comune produce rumori e vibrazioni oltre soglia, il condominio deve muoversi. Anche se la causa originaria risale alla costruzione dell’edificio. Aspettare, minimizzare o rinviare gli interventi può trasformare un problema tecnico in una condanna.